Shrnutí rozhodnutí
Dne 10. 4. 2024 vydal Nejvyšší soud (velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia) usnesení č. j. 31 Cdo 225/2024-543, kterým zásadně změnil dosavadní výklad možnosti využití notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti jako exekučního titulu pro vyklizení nemovitosti. Rozhodnutí ukončilo několik let trvající nejistotu v praxi ohledně toho, zda lze povinnost vyklidit nemovitost sjednat formou notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti, pokud tato povinnost vyplývá ze závazkového vztahu (například nájemní smlouvy).
Právní stav před rozhodnutím
V roce 2020 vydal Nejvyšší soud usnesení sp. zn. 26 Cdo 2085/2019, podle kterého nebylo možné využít notářský zápis se svolením k vykonatelnosti pro vyklizení nemovitosti, pokud povinnost k vyklizení nevycházela ze závazkového vztahu, ale pouze z ochrany vlastnického práva (například po zániku nájmu). Toto rozhodnutí vyvolalo v praxi značnou nejistotu ohledně možnosti sjednávat i samotné nájemní smlouvy s doložkou o vyklizení formou notářského zápisu.
Co je nového – klíčové závěry rozsudku
- Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti může být exekučním titulem pro vyklizení nemovitosti, pokud povinnost vyklidit nemovitost vyplývá ze závazkového vztahu (například nájemní smlouvy, pachtu, výprosy či výpůjčky).
- Není rozhodné, zda závazkový vztah v době vyklizení ještě trvá, či již zanikl – rozhodující je, že povinnost vyklidit nemovitost má základ v dříve existujícím závazkovém vztahu.
- Je možné sjednat samostatnou dohodu o vyklizení s přímou vykonatelností jako samostatný notářský zápis, nejen jako součást nájemní smlouvy.
- Rozhodnutí sjednocuje dosavadní rozhodovací praxi a ruší předchozí restriktivní výklad z roku 2020.
Praktické dopady
- Zvýšení právní jistoty a flexibility pro pronajímatele i nájemce při uzavírání smluv týkajících se užívání nemovitostí.
- Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti lze opět bezpečně využívat jako exekuční titul pro vyklizení nemovitosti, pokud povinnost vyklidit vychází ze závazkového vztahu.
- Rozhodnutí má význam i pro další typy závazkových vztahů (pacht, výprosa, výpůjčka), nejen pro nájemní smlouvy.
Citace z rozhodnutí
„Jestliže nárok vlastníka (držitele nebo detentora) na vyklizení nemovitosti osobou, která ji neoprávněně užívá, ať již proto, že mezi nimi nikdy nebyl žádný závazkový (smluvní) vztah, nebo proto, že tento vztah skončil (typicky nájem, výpůjčka, výprosa apod.), vyplývá nejen z věcněprávního vztahu, ale i ze závazkového vztahu (nájmu, dohody o vyklizení atd.), lze jej tak považovat ve smyslu § 71b not. ř. za nepeněžitý nárok vyplývající ze závazkového vztahu, který může být předmětem notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti.“
V případě jakýchkoliv dotazů se na nás neváhejte obrátit. Jsme Vám plně k dispozici.