Opatření v souvislosti s nájmem pro účely podnikání

Poslanecká sněmovna setrvala na znění zákona, který upravuje opatření v souvislosti s nájmem, podnájmem nebo pachtem pro účely podnikání, ve kterém tento zákon původně schválila. Pozměňovací návrhy předložené Senátem nepřijala. Zákon byl vyhlášen ve Sbírce zákonu pod č. 210/2020 Sb. a nabyl účinnosti 27. 4. 2020.

V dalším textu hovoříme souhrnně za nájem, podnájem i pacht jen o nájmu.

Jaké opatření zákon pro nájemce přináší?

Pokud se nájemce dostane do prodlení s úhradou nájemného v období od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020, nemůže mu pronajímatel do 31. 12. 2020 z důvodu takového prodlení nájem vypovědět. Podmínkou ovšem je, že prodlení bylo způsobeno v důsledku mimořádných opatření vyhlášených Vládou ČR na základě krizového zákona, Ministerstvem zdravotnictví nebo krajskou hygienickou stanicí podle zákona o ochraně veřejného zdraví v souvislosti s nemocí COVID-19.

Nájemné není tímto opatřením promíjeno, ani není měněna jeho splatnost. Opatření pouze brání pronajímateli ve výpovědi z důvodu prodlení s nájemným. Jiné důvody pro podání výpovědi však zůstávají pronajímateli zachovány, stejně tak mu zůstávají zachovány i další nároky vyplývající z prodlení nájemce.

Důležitým aspektem je také okolnost, že se toto opatření týká nájemného splatného ve vymezeném období, nikoli nájemného za toto období. Pokud tak bude např. nájemné hrazeno čtvrtletně dopředu do prvního dne příslušného kalendářního čtvrtletí (tedy splatnost do 1.4., resp. 1.7.), vztahuje se zákaz výpovědi na prodlení s nájemným za 2. čtvrtletí, protože k prodlení s nájemným za 3. čtvrtletí dojde až 2.7., tedy po uplynutí rozhodné doby. Pokud bude naopak čtvrtletní nájemné splatné do konce příslušného čtvrtletí (tedy splatnost do 31.3., resp. 30.6.), vztahuje se zákon pouze na nájemné za 1. čtvrtletí, protože k prodlení za 2. čtvrtletí dochází až 1.7., tedy opět po rozhodném období.

Co může nebo musí udělat nájemce?

Nájemce musí:

1. do 15 dnů od prvního prodlení s nájmem, které nastane po 11. 3. 2020, doložit pronajímateli, že k němu došlo v důsledku mimořádných opatření. Pokud by tato lhůta před účinností zákona už uplynula, měl by tak podle našeho názoru nájemce učinit neprodleně po nabytí účinnosti zákona, při zachování 15denní lhůty nejpozději do 12. 5. 2020
2. doplatit dlužné nájemné nejpozději do 31. 12. 2020, a to včetně úroků z prodlení, jinak může pronajímatel nájem po 31. 12. 2020 vypovědět s pětidenní výpovědní dobou
3. nadále v řádných termínech hradit zálohy na služby a další provozní náklady
4. plnit další povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy
5. doplatit dlužné nájemné do 30 dnů od skončení nájmu, pokud nájem skončí před 31. 12. 2020

Nájemce by si měl rozmyslet, zda skutečně není v jeho silách nájemné alespoň zčásti hradit. Z dlužného nájemného je totiž povinen hradit úroky z prodlení ve sjednané výši, a pokud nejsou sjednány, tak v zákonné výši, která v současné době činí 10 % ročně. Nájemci vzniká i povinnost hradit smluvní pokutu, pokud je v souvislosti s prodlením s úhradou nájemného sjednána. Na smluvní pokutu se přitom odklad nevztahuje a je splatná podle podmínek sjednaných v nájemní smlouvě, zpravidla do několika dní od výzvy k jejímu zaplacení. Ohledně smluvní pokuty ovšem není vyloučena možnost jejího případného snížení soudem.

Co může nebo musí udělat pronajímatel?

Pronajímatel nemůže nájem vypovědět, pokud k prodlení s placením nájmu dojde v období do 30. 6. 2020, a nájemce mu doloží, že nájemné nemohl hradit v důsledku mimořádných opatření.

Pronajímatel naopak může i nadále nájem vypovědět z jiných výpovědních důvodů, např. pro neplacení záloh na služby, poškozování předmětu nájmu, porušení účelu nájmu apod.

Pokud dlužné nájemné, které bylo splatné v době od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020, nebude doplaceno nejpozději do 31. 12. 2020, může pronajímatel nájem vypovědět s pětidenní výpovědní dobou. Nájem může pronajímatel vypovědět okamžitě i tehdy, pokud nájemce prohlásí, že dlužné nájemné do konce roku neuhradí, nebo pokud se to stane nepochybným (např. na sebe nájemce podá insolvenční návrh, proti nájemci budou vedeny exekuce, nájemce ukončí svou činnost).

Pronajímatel může na dlužné nájemné čerpat složenou kauci nebo bankovní záruku v souladu s jejími podmínkami.

Pronajímatel může požadovat smluvní pokutu, je-li pro tento případ sjednána.